Der BGH unterbindet das Geschäft mit der Untermiete: Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn machen. Ein hilfreiches Urteil für viele Untermieter.
Beim Mietrecht liegt das Augenmerk meist auf dem Schutz der Mieter. Was aber, wenn die selbst gierig werden? Beispiel Berlin: Die Hauptstadt ist eine boomende Mieter-Stadt. Hier überhaupt eine Wohnung zu finden, ist inzwischen sehr schwer geworden. Wer eine Wohnung sucht, ist schon froh über ein Zimmer zur Untermiete. Das nutzen einige Mieter aus, nutzen ihren alten – noch günstigen – Mietvertrag als Möglichkeit, etwas Geld nebenher zu verdienen.
Das stört nicht nur Untermieter, sondern auch Vermieter. Eine Berliner Vermieterin strengte vor dem Amtsgericht Charlottenburg sogar eine Räumungsklage gegen ihren untervermietenden Mieter an. Die Begründung: Die Miete, netto kalt, belaufe sich bloß auf 460 Euro, der Mieter habe die Zweizimmerwohnung für 962 Euro weitervermietet. Dabei sehe die Mietpreisbremse eine Höchstmiete von 748 Euro vor. Diesen Mittwoch urteilte der Bundesgerichtshof über den Fall.
Angefangen hatte der Streit vor vier Jahren. Das Amtsgericht lehnte die Räumungsklage im September 2022 ab, das Landgericht Berlin stimmte der Klage dagegen ein Jahr später zu. Der Fall ging ans oberste Gericht. Und das schloss sich nun dem Berufungsurteil an, denn: Ein Mieter darf seine Wohnung nur untervermieten, um seine Kosten auszugleichen. Darin besteht sein berechtigtes Interesse. Weshalb ein Vermieter in der Regel eine Untervermietung auch dulden muss. Gewinn erzielen darf der Mieter damit aber nicht, so das oberste Gericht.
Möblierung darf die Untermiete nicht in beliebige Höhen treiben
Für den Mieter sprach, dass er seine 65-Quadratmeter-Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes voll eingerichtet vermietet hatte. "Es fehlte an nichts", erklärte der heute 43-Jährige. Allerdings kann dann ein Untermieter selbst wenig hinzufügen, sich nicht selbst einrichten. Hinzu kommt die Frage: Was ist die Möblierung eigentlich wert? Dazu gibt es bislang offenbar keine Berechnungsmethoden, die allgemein akzeptiert wären.
Auch der BGH hat hierzu keine Details beschlossen. Er wies lediglich die Revision des Mieters zurück. Die vom Landgericht Berlin ausgesprochene Räumungsklage ist damit rechtskräftig. (Az. VIII ZR 228/23) Das Landgericht hatte geurteilt, dass der Mietaufschlag nicht durch die Möblierung zu rechtfertigen ist. Der Mieter ist seine Wohnung los.
Justizministerin will Wert der Möblierung klären
Eine Wohnung möbliert zu vermieten, gehört auch zu den üblichen Tricks normaler Vermieter, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Deshalb sieht ein aktueller Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) vor, dafür eine Pauschale festzulegen. Im Entwurf sind fünf Prozent Aufschlag auf die Nettokaltmiete vorgesehen. Mit der Nettokaltmiete ist die reine Miete gemeint, ohne Betriebs- oder Nebenkosten.
In Berlin sind Fälle nicht ungewöhnlich, wo ein Hauptmieter zwei oder drei Leute in die Wohnung aufnimmt und damit seine Miete komplett finanziert oder sogar einen Gewinn erzielt – auch bei unmöblierter Vermietung. Wer eine Fünfzimmerwohnung etwa in einem Altbau in Berlin-Kreuzberg bewohnt und dann drei Zimmer für jeweils 850 Euro vermietet – ein längst nicht mehr ungewöhnlicher Preis in der Hauptstadt –, der dürfte in vielen Fällen einen satten Gewinn machen. Untermieter haben ab sofort einen Hebel, sich dagegen zu wehren.
Entsprechend erfreut ist der Deutsche Mieterbund (DMB) über die Entscheidung des BGH: "Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben", sagt DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz. "Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden."
(Mit Material von DPA)
